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最新:拆遷將“退出”?新規“一錘定音”,明年起老房子統統這樣處理

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    7 小時前
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    [LV.10]以壇為家III

    跳轉到指定樓層
    樓主
    發表于 2023-7-24 00:02:43 | 只看該作者 回帖獎勵 |倒序瀏覽 |閱讀模式

      文:荏苒
    [align=center]https://spccdn.zaiminglvsuo.com/images/logo_pc.png[/align]

      地產大亨潘石屹曾說過,國人對房屋產權的熱情,其實也是房價高企的根本原因。事實確實如此,喜歡買房的國人,聯合開發商、銀行、中介機構等一起“合謀”,將房價推至一個又一個峰值。公開數據顯示,在過去的10年里,全國的平均房價上漲了近3倍,一線城市更是不少于15倍,甚至一些不太發達的鎮縣房價也已進入“萬元時代”。[b]楊在明律師事務所[/b]https://www.zaiminglawyer.com/北京在明律師事務所專業拆遷律師為被拆遷人提供房屋拆遷補償、征地補償、拆遷補償、安置補償、城中村改造、棚戶區改造、農村房屋補償、征收房屋補償、房屋拆遷補償、農村宅基地補償等土地征收動遷律師全方位服務,是一家由專業的拆遷律師和專家組成的全國權威性拆遷律師事務所。400-801-9299!

      然而,在以投機心理為主的房地產市場中,有一個更為明顯的尷尬現實:中國很多地區房屋空置嚴重,但房價始終居高不下。最終的結果是,真正需要房子的人買不起,而那些不缺房的人卻可以輕易地坐擁幾套甚至幾十套高質量的房產。居民間的貧富差距因房產而不斷擴大,甚至已經成為一個不可逾越的鴻溝。

      其實在房價的發展歷程中,“拆遷戶”也是一個不容忽視的群體。一提到“拆遷戶”,人們就會想到“暴發戶”、“一夜暴富”等畫面。對于拆遷戶,人們的情緒也是非常復雜的。一方面,許多被拆遷的家庭用拆遷補償款“掃樓”,將當地房地產市場的存量一掃而光,無形中“推高”房價,使普通老百姓買房更加困難。另一方面,很多人也想利用拆遷“一夜暴富”,所以他們會毫不猶豫地購買一些老舊房子,坐等拆遷。但恐怕這種“美夢”要結束了。從明年開始,也就是2021年,“拆遷戶”可能會全面消失。為什么這么說?

      明年起,高層住宅或消失?

      眾所周知,2020年之前被拆除的房屋基本上都是80年代、90年代甚至更早的建筑。隨著這樣的房屋越來越少,即使還有也基本沒有拆遷價值。如果有拆遷,那可能是建于2000年左右的房屋。但這也不得不面臨一個很現實的問題:拆遷成本太高,即使建了高層建筑,也有可能成本難以收回,更不用說利潤了。事實上,對于這些問題,國家早已意識到,目前已經出臺了2大新規:

      一是今年住建部和發改委聯合發布了《進一步加強城市與建筑風貌管理的通知》。根據通知,高度在250米以上的新建建筑將受到嚴格限制。100米以上的,也要嚴格執行相應的審批制度,要匹配消防救援的能力。也就是說2021年開始,100米以上的高層住宅將受到限制。按3米左右的高度來計算,33層以上的高層住宅很難再獲得審批。

      數據顯示,截至2017年,我國有23.5萬幢高層住宅建筑,居世界之首。三年后的今天,這個數字自然還在增多。然而,隨著時間的推移,高層住宅建筑的問題也逐漸顯現:一是維修難。高層住宅經過多年的風吹雨打會老舊,如外墻損壞,管道老化,甚至電梯故障等,不僅給居民帶來不便,而且維護費用也比低層要高。第二,安全問題。目前,大多數城市消防梯的高度只能達到50米左右,即16層。一旦發生事故,高樓大廈的救援和逃生就會很困難。

      因此,北京大學光華管理學院的朱國鐘教授坦言,高層住宅在未來可能會成為“貧民窟”。無獨有偶,東北財經大學經濟研究中心主任周天勇也表示,幾十層的住宅建筑將面臨一系列問題,如玻璃老化、電梯故障、設施陳舊、維護困難和更高的重建成本等。此外,墻皮和其他碎片等墜落物也在增加。因此,在未來,它們可能會大幅貶值,甚至成為“貧民窟”。

      另一項新規是,全國已經開始發布住宅建筑的“新標準”,即實行“電梯新規”。原《住宅設計規范》規定,七層及七層以上住宅或住戶入口層樓面距室外設計地面的高度超過16米時,應安裝電梯。但現在,北京,江蘇、浙江、上海等地的新規則明確要求4層以上就需要加裝電梯。

      根據北京市發布的《新住宅設計規范》,4層及以上的新建住宅,或者室外設計地面和住戶入口層的樓面之間的距離在9米以上的新建住宅,必須安裝電梯。不過圍繞加裝電梯也有一些爭議,主要是一樓的住戶不太用得上,卻要支付維修的費用,所以不愿意加裝電梯。

      不過,現在部分地方已經出臺了新規。過去是“一票否決制”,只要有一戶不同意,就不能安裝電梯,F在,有三分之二的家庭同意安裝就可。當然,一樓的住戶也不會“吃虧”。在新規下,一樓的居民不僅不需要出加裝費用,還能得到一些補償,所以很多一樓的居民也同意安裝電梯。

      “限高令”、住宅設計“新標準”兩大新規的出臺,對房地產市場具有重要意義。不僅為未來的住宅建造和住宅設計指明了新的趨勢和方向,而且進一步配合了我國現階段正在進行的“舊改”步伐。在這樣的趨勢下,未來的住宅還是會更加注重住宅的性能、質量和居住舒適度,高層也可能會逐漸讓位給多層。根據這兩項新規定,三類人將從中受益:

      第一類人就是加裝了電梯的小區業主。許多老住宅區離市中心很近。它們在教育資源、商業設施或交通方面都很好。唯一的缺點可能是房子太老太舊。通過“舊改”,這種情況可以大大改善,住宅區將更宜居,房產的價值也能得以提高。

      第二類人是參與改造的企業或從業人員!芭f改”也需要大量的資金,雖然它會低于拆遷,但它仍然不是一個小數目,誰來支付這筆錢?第一出資方自然是受益人,也就是小區的業主。不過,最大的投資者仍然是國家。一些專家估計,到2025年,國家預計將投資4萬億元,徹底改造中國16萬個老舊住宅區。所以有很多企業會參與到“舊改”中,如建筑、水電、綠化等,對于這些企業來說,它可以大大提高企業的發展空間,同時也有一定的利潤空間。

      第三類便是“剛需族”。長期以來,對于購房者來說,買不起價格高、戶型好、采光效果更佳的新多層住宅,但也看不上房齡太大,稍顯破敗的老舊多層小區,所以他們只能選擇高層住宅,F在,隨著兩個新規的出臺,為剛性購房需求提供了新的思路和選擇。安裝電梯后,結合其舊改措施,舊的多層社區也將成為一個很好的住房選擇。與此同時,老舊層社區的質量已經得到改善,原業主將推遲置換需求,這將減緩新房市場的需求和房價上漲的壓力。這也是個好消息。

      這樣,我們基本上就告別了“拆遷戶”,拆遷暴富也將成為歷史。事實上,自2019年以來,棚改的規模已經減半,貨幣化安置的比例也顯著下降。住建部的副部長也曾表示,今后在改造房屋時,要盡量避免大拆大建。

      此前,“十三五”也明確提出,2020年要基本完成所有現存危房、城中村和城鎮棚戶區建設。住建部也指出,2020年要嚴格控制棚改的范圍和標準。這也意味著國家對棚改問題已經做出了最終決定,棚改政策正在逐步收緊。2020年將是棚戶區改革的最后一年,2021年可能不會再有拆遷戶。從明年開始,拆遷將停止,“舊改”接棒。

      另一方面來看,也預示著2類人或有麻煩:

      一種是為了拆遷而購買“老破小”的人。舊改接棒棚改,這意味著“拆遷暴富”的夢想也將破滅。2020年舊改涉及的700萬戶老舊小區的居民恐怕要“難眠”了。

      還有一類就是“炒房客”。如果沒有拆遷戶的資金注入,房地產市場在調控下將繼續平穩發展。而房價平穩,對于炒房客來說就等同于虧損。

      本文由不凡智庫原創出品,未經許可,任何渠道、平臺請勿轉載。違者必究。

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